深度｜停贷潮何解？

华夏时报记者 李贝贝 上海报道

因项目停工多时、多次维权却复工无果，江西景德镇恒大珑庭的业主打响强制停贷“第一枪”。之后，全国多个项目业主联手宣布强制停贷，引发行业高度关注。

据CRIC不完全统计数据显示，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。其中，郑州、长沙、重庆和武汉等项目交付风险较大，尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。

眼下，如何稳妥处理此轮停贷风波成为各方关注的焦点。7月14日，易居企业集团CEO丁祖昱发文指出，当前停贷问题虽然只是发生在局部城市的个别项目，但是从目前强制停贷楼盘个数逐日递增的态势来看，仍有稳步扩大趋势，理应引起有关部门的高度重视，中央和地方应尽快落地“保交付、促复工”纾困政策。同时企业仍需自救，不能抱有侥幸心理，更不能“躺平”，放任企业风险向更多领域全面扩散。

优化预售资金监管

自6月底开始的“停贷潮”仍加速发酵。据克而瑞地产研究中心监测数据，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。目前停贷项目集中分布在河南、湖北和湖南等中部地区，其中河南涉及的楼盘达到了35个，占全国总量34%；从项目所属房企来看，基本都是此前爆雷或是面临债务违约问题的民营企业，其中恒大问题楼盘个数接近30个。

另据广发证券研究估计，目前违约房企停工面积总量约为5亿平方米。如果按照1万元/平方米的价格、平均首付比例60%测算，则对应2万亿元按揭贷款。

多名业内人士谨慎指出，停贷风波极易在全国范围内大面积传染，破坏商业秩序，对金融系统稳定会产生不利影响。浙报传媒地产研究院院长丁建刚直言，断供潮所形成的风险，将给微弱复苏中的房地产市场信心的恢复以致命的打击，而更大的影响在于可能形成系统性的金融风险。“应该采取断然措施，防止断供潮蔓延”。

如何处理这场席卷全国的“停贷潮”，成为当前各界最为关注的焦点。

对于宣布停贷的业主，有金融分析人士指出，对购房者合理的停贷诉求，应允许阶段性暂缓还款，银行端暂不确认违约、风险不降级，个人端不计入征信，审慎处理停贷期间贷款计息问题。

从银行方面来看，多份《强制停贷书》矛头直指银行，指出业主停贷的原因主要包括银行违规发放贷款、未尽到专款资金监管的义务等。据此，业内普遍认为，预售资金存在的监管漏洞必须堵住，银行必须严格把关和进一步强化购房款的监管和专款专用制度。例如，丁建刚认为，预售本身不是罪过，问题在于资金支付节点的安全性，以及预售资金是否有可靠的监管。

根据《城市房地产管理法》及相关法律规定，商品房预售资金遵循专款专用原则，必须用于有关工程建设。同时地方住建部门是商品房预售资金监管的政府主管部门，而开设预售资金监管账户的商业银行也负有按照规定或者协议约定对预售基金拨付进行监管的责任。

丁祖昱在公号《丁祖昱评楼市》中指出，2021年随着部分房企流动风险显现，各地政府加强了预售资金监管，西安、天津、石家庄等 36 省市相继出台政策加强预售资金监管，要求全部购房款需直接存入专用监管账户，并实行全额、全程监管。2022年2月，曾有“全国性的商品房预售资金监督管理办法”即将制定出台的消息，截至目前，预售资金监管尚并未作全国统一规定，仍由地方政府制定具体的监管细则。

《华夏时报》记者注意到，近年商品房现售制度取代预售制度的呼声渐高，很多城市已经在土地出让环节加上销售管理内容、探索现房销售。例如，2020年，海南出台文件实行现房销售制度，成为国内首个全面实施现房销售的省份。此后，浙江、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等省份多个城市，陆续探索实施商品房现售制度。

不过，由于上半年整体行业压力巨大，出于改善企业回款考虑、促进房地产市场平稳健康发展等因素，不少地方预售资金监管政策解绑。CRIC指出，据不完全统计，2022年上半年45省市放松预售资金监管，以期加快房企销售回款进度，缓解企业资金周转压力。

对于预售资金监管的改善，中国房地产数据研究中心执行院长陈晟建议探索保险制度。在其看来，类似于开发商贷款引入保险的信用制度一样，或可研究由开发商为购房者购买保险，以推动三四线城市的住房销售。“如果购房有相应的保险，那么当房企不能正常交付的情况，会有相应的赔付制度，以减轻消费者风险，降低矛盾，避免出现停付停贷现象。”陈晟表示。

严守“保交付”底线

在不少业内人士看来，指责银行监管不力违规放贷，还是呼吁取消预售制，都无法及时解决断供潮问题，解决烂尾楼的关键在于如何盘活开发商的资金问题，真正做到“保交付”。只有让业主看到实实在在的复工，才能恢复市场信心。《华夏时报》记者看到，在指责银行之外，“复工”是所有业主的诉求。

李宇嘉告诉《华夏时报》记者，由于房企风险事件不断蔓延，问题也不断暴露，已经出问题的房企，在风险处置方面，至今很多都无法真正落地，导致各地大面积的交付难，久拖不决，这是导致停贷断供的重要原因。

克而瑞地产研究中心建议，地方政府应当以“保交付”为出发点，积极为企业纾困。例如，支持企业有序复工复产，让企业经营逐渐回归正轨，尤其是对于部分反复遭受疫情影响的弱二线城市应给予税费减免、租金减免等政策支持。同时，支持企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，加大并购融资支持力度，促进行业债务风险出清。

但对于多数爆雷房企而言，复工难言易事。以此次涉及项目最多的恒大为例，近期，港交所将恒大等8家房企的地产股和物业股票踢出恒生指数，意味着这些房企在资本市场融资基本不可能。另据机构数据，下半年，房企债券到期规模约为3102亿元，其中7月和10月有两拨到期高峰，尤其是7月到期规模高达830亿元，为历月最高。

天风地产认为，复工痛点依然在于资金缺口。如何弥补资金缺口难度较大，可能的路径包括盘活剩余货值、追回挪用资金、房企层面资金平衡、地方城投和房企垫资代建、财政兜底或者其他方式结算，以及需求调控适度放松加速库存盘活和债务消化。

丁祖昱在文中指出，对于房地产信贷政策仍应当坚持“有保有压”，逐步化解前期积累的系统性风险：一方面，对于房地产信贷额度还是应当适度压缩，防止过度加杠杆和泡沫化趋势，积极完善银行不良资产的紧急处置的方案。另一方面，对于基本面较好、购买力相对充裕的核心一二线城市仍可予以适当刺激，譬如限贷政策局部松动，下调二套房首付比例、认贷不认房等，激活相对充裕的改善性购房消费。

目前，强信用央、国企被认为是维持后续市场稳定和逐步解决行业问题的中坚力量。亿翰智库研究总监于小雨向《华夏时报》记者表示，从购房者的选择偏好看，现在买家格外关注房企施工和交付进度，进而倒逼开发商销售现房，更倾向于选择央企、国企或有实力的房企。

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本期编辑：李云鹏

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